(Primera parte)
PLAYA DEL CARMEN, Q. ROO.- El sueño de toda familia, tener un hogar propio, es muy caro en Playa del Carmen. El sueldo de miles de trabajadores de la industria turística se destina, principalmente a pagar mensualidades entre tres y cuatro mil pesos por una vivienda de 4.5 metros de frente por 17 de fondo.
Por ejemplo, en Pescadores, uno de los nuevos desarrollos ubicados al poniente de la ciudad, una casa de 76.5 metros cuadrados (incluye dos recámaras y un baño) cuesta 465 mil pesos; en Mérida, Yucatán, una casa en un fraccionamiento similar, Las Palmeras de Ciudad Caucel, y con las mismas características, tiene un valor de 320 mil pesos, en un terreno de 100 metros cuadrados (5 de frente por 20 de fondo). Es decir, la casa ubicada en Mérida vale menos y tiene 23 metros más de terreno.
Pero ¿por qué la diferencia de precios es tan notoria? Además del hecho de que Playa es una zona eminentemente turística, esto se debe al fenómeno de especulación de tierras que se da en el municipio de Solidaridad. La especulación ocurre cuando una persona le vende a un desarrollador asegurándole que podrá construir mucho más de lo que está permitido por ley en el Plan de Desarrollo Urbano (PDU).
El especulador le asegura al comprador que cambiará la densidad del predio, para lo cual se colude con la autoridad en turno (tráfico de influencias) quien expide los permisos burlando así la regulación.
Al tener la autorización de edificar más viviendas o cuartos y ser más rentable para el comprador, el terreno sube exponencialmente su valor por lo que el “coyote” obtiene más dinero por la transacción.
Muchos “coyotes” incluso se anuncian en revistas inmobiliarias, ofreciendo cambios de densidad, los cuales son ilegales, como lo hace Carlos Mimenza Novelo.
Fuente: Revista AMIIGO’S.
Link: https://issuu.com/enlacesdelcaribemaya/docs/amiigo__s__febrero_2016
De acuerdo con Gabriel Quian, presidente del comisariado ejidal de Playa del Carmen, el precio del metro cuadrado en la zona ejidal ha pasado de los 50 pesos en el año 2000 hasta los 350 pesos aproximadamente actualmente.
“Detona más fuerte esto a principios del 2000 con la entrada de desarrolladores de vivienda. El ejido parcela y los ejidatarios venden a los desarrolladores, primero en 50 pesos, luego 100, 150… Hoy hay parcelas que cuestan 300 a 400 pesos el metro”, señaló.
La mayor demanda de tierras se dio en los años 2008-2009, hoy las tierras que fueron del ejido están en su mayoría en manos de los desarrolladores. En el 2015 se hizo un nuevo parcelamiento en el cual les quedó la nueva reserva de tierra del ejido.
EL NEGOCIO DE LA TIERRA
En Playa del Carmen había dos tipos de terrenos, los nacionales y los ejidales. Conforme el desarrollo de la ciudad fue orientándose hacia el poniente (toda la zona de fraccionamientos) los acaparadores de tierras fueron elevando el precio de sus terrenos, asegurando a los compradores que conforme avanzara el desarrollo aumentaría la plusvalía.
Los ejidatarios comercializaron las zonas donde se ubican Misión Las Flores, Las Palmas o Villas del Sol, mientras que particulares vendieron zonas como La Guadalupana, Playa Azul, Playa del Sol o Villa Magna, entre otros.
Y aunque como mencionamos anteriormente hay tarifas promedio de terrenos en breña (enmontados y sin servicios), al tratarse de transacciones entre particulares, se rigen por la ley de la oferta y la demanda. Así se puede encontrar terrenos en zonas como la colonia Bellavista, a tres mil pesos el metro cuadrado hasta los ocho mil pesos en desarrollos como Ciudad Mayakoba.
En cuanto a cómo se da la comercialización de tierras en el ejido, explica el comisariado ejidal: “Las tierras parceladas con dominio pleno solicitan su título de propiedad y le venden a la desarrolladora con escritura”.
LOS ESPECULADORES
El otro caso, el de los terrenos nacionales, estos fueron adquiridos por particulares, la mayoría personas que llegaron antes de que Solidaridad fuese municipio y pudieron hacerse de grandes cantidades de hectáreas, las cuales hasta la fecha siguen comercializando a precios estratosféricos.
En este negocio destacan muchos apellidos, entre ellos: Mendicuti, Toledo, Gosselin y uno muy curioso: Mimenza. Se trata del mismo sujeto que salió a la palestra pública luego de que hiciera una serie de acusaciones contra exfuncionarios estatales y municipales.
Las densidades están reguladas por el Programa de Ordenamiento Ecológico Local (POEL) del municipio. Para hacer algún cambio o adecuación a las UGAS (Unidades de Gestión Ambiental) del POEL este debe pasar por Cabildo. En el caso de Solidaridad existe un Comité de Ordenamiento Ecológico integrado por 36 organizaciones ecologistas, colegios de profesionistas y autoridades municipales y estatales sin cuyo visto bueno no puede haber ningún cambio.
TIMAN A EJIDATARIOS
El 55% de la superficie de Quintana Roo es de ejidos; existen 282 ejidos, todos certificados. “Cuando los terrenos ejidales se titulan salen de la ley agraria y entran a la ley civil, es decir, ya pueden hacer con su propiedad lo que ellos quieran”, señala Arturo Bolaños Medina, delegado de la Procuraduría Agraria en Quintana Roo.
Los ejidatarios saben que ese terreno ya es suyo porque la asamblea se los dio, pero sigue siendo del ejido, si se titula es otra cuestión. En lugares como Kantunilkín, Alfredo V. Bonfil, Calderitas o Juan Sarabia han crecido las áreas urbanas sobre los terrenos de los ejidos pero sin regularizarse.
“La especulación se ha venido dando en razón de que esos ejidatarios han vendido de manera irregular sus tierras aun sin tener título. Las personas que lo compran en realidad están comprando nada porque esos terrenos siguen siendo del ejido que se los cedió gratuitamente y provisionalmente al ejidatario que es miembro de ese ejido hasta en tanto no se titule”.
La irregularidad lamentablemente se da porque el ejidatario le vende un derecho a una persona y esa persona lo vende más adelante o bien el ejidatario lo vende a otra persona más, puesto que no hay control, todo el control está al interior del ejido y ahí es donde se vienen los problemas.
21“Hay parcelas que tienen 2 o 3 títulos por la misma superficie”, acepta el funcionario federal. “En las zonas de alta plusvalía como la Riviera Maya el problema se complica pero sale de la ley agraria porque fueron terrenos que ya fueron titulados ante el valor de estos”.
“Los ejidatarios normalmente son los afectados. El ejidatario acude con nosotros y nos dice: a mi me afectaron o bien el comisariado ejidal dice: ese terreno no es propiedad privada, es un terreno del ejido y yo como representante del ejido solicito que me apoyen para denunciar este asunto”.
Bolaños Medina señala que la Procuraduría acompaña y asesora a los ejidatarios hasta los tribunales.
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